Как найти комфортное жильё в Астане и сколько оно стоит

В казахстанском строительном законодательстве нет отдельного раздела про инфраструктуру. Есть лишь несколько статей в разных документах, где упомянуты производственная, социальная, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктуры. 

Инфраструктура (от латинского infra — «ниже, под» и structura — «строение, расположение») — совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества.

В международной классификации принято различать внутреннюю и внешнюю инфраструктуру. Относящиеся к ним объекты выходят далеко за пределы списка минимальных удобств.

— Внутренняя инфраструктура — это сама концепция комплекса, детская площадка, парковочные места во дворе, дополнительные помещения (например, кладовые), правильно спланированные площади коммерческих и офисных помещений, — рассказывает аналитик инвестиционного холдинга «Макрус» Максат Бектибаев. — К примеру, если у магазина или парикмахерской вход со двора и через балкон, то это неправильно, это плохо. А когда офисы и магазины расположены с внешней стороны дома — это удобно.

Под внешней инфраструктурой эксперт подразумевает торговые центры, места для времяпрепровождения с детьми (детские центры развлечений, парки), а также школы, садики, поликлиники, фитнес-клубы. К примеру, у жителей Khan Shatyr Residence есть прямой доступ к крупному торговому комплексу, где можно пообедать, постричься, купить необходимую одежду и так далее.

— Правильнее было бы говорить не об одном ЖК, а о микрогруппе из 3-5 комплексов, расположенных рядом, — продолжает эксперт. — Ведь от продуманной и правильно организованной инфраструктуры одного ЖК в плюсе оказываются и соседние дома.

Инфраструктура призвана обеспечить гражданам необходимый уровень комфорта. Ведь человек должен жить в тепле и с электричеством, иметь возможность удобно добираться до дома, парковаться, если есть машина, отдыхать в благоустроенном дворе и не мучиться поисками поликлиники, детсада и школы в шаговой доступности.

— Столичные реалии таковы, что мы обычно довольствуемся тем, что есть. Когда в шаговой доступности имеются какие-то супермаркеты, сервисы, такие как химчистка или салон красоты, то принято говорить, что это комплекс с развитой инфраструктурой, — поясняет коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости» Альмира Жумашева.

Эксперт считает наиболее комфортным для жизни центр левого берега, а именно — район ТРЦ «Керуен». «Хотя «золотой квадрат» правого берега также сохраняет статус», — отметила эксперт.

По мнению Максата Бектибаева, другие районы с развитой инфраструктурой находятся на правом берегу: Сарыарка — Кенесары, Сарыарка — Абая, Республики — Иманова и пересечения с другими улицами до улицы Уалиханова, 13 магистраль — Мирзояна, Кажымукана — Мирзояна.

Однако месторасположение — не всегда гарантия комфортной жизни. Пример — новый ЖК «Есиль», расположенный в нескольких сотнях метров от монумента «Триумфальная арка». У комплекса, где цена за квартиру площадью 40 кв.м. стартует от $75 тыс., нет даже подъездных путей, и жители добираются до асфальтированной дороги через грязь. К слову, это отнюдь не исключение из правил.

На какой самый скромный пакет удобств стоит рассчитывать жителю столицы, рассказали в компании BI Group.

— Застройщик обязуется обеспечить минимальные потребности в инфраструктуре: наличие паркинга и детских площадок, — пояснила менеджер проектов отдела развития МЖК компании BI Group Мария Роднищева. — При строительстве крупномасштабных объектов (коттеджные городки и т.п.) также закладывается строительство школ и детских садов. В зависимости от классов жилья регламентируется количество парковочных мест на комплекс.

Упомянутые экспертом классы жилья — это не знакомые бизнес-класс, элит-, эконом — или малопонятный комфорт-класс. Речь идет о четырех классах жилых зданий, официально принятых и описанных в документе СНиП РК-3.02-43-2007.

Умение найти место для парковки и удачно вписаться в тесные ряды соседских авто  — жизненно важный навык для большинства автовладельцев столицы.

— В Астане действительно существует дефицит парковочных мест, особенно в домах эконом-сегмента, а также в домах, построенных до 2000-х, — констатировал исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

Расчет обеспечения жилого комплекса машиноместами должен соответствовать СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Для решения проблемы дефицита парковочных мест предлагается использовать следующие параметры.

До ввода этих правил многие жилые дома в Астане проектировались без подземного или отдельно стоящего паркинга.

— Сейчас все новые ЖК идут с паркингами, и это очень правильно. Кроме того, я знаю о том, что городские власти начали выдавать частным компаниям отводы под строительство автопаркингов в густонаселенных спальных районах Астаны, — прокомментировала ситуацию Альмира Жумашева. — Возможно, отдельно стоящие многоуровневые паркинги смогут решить проблему парковки, так как с развитием города она будет только обостряться.

Однако застройщики без энтузиазма строят паркинги для своих ЖК, иногда навязывая покупателю вместе с квартирой парковочное место.

— Сейчас работают СНиПы, согласно которым застройщик обязан обеспечивать ЖК паркингами в расчете 1 парковочное место на 1 квартиру, — объяснил Максат Бектибаев. — Гостевые парковочные места во дворе в расчет не идут. Однако покупатель не обязан приобретать парковочное место вместе с квартирой, хотя случаи навязывания паркингов есть. В краткосрочной перспективе строить паркинг невыгодно, он окупится только через 10 лет.

Нацеленность многих строительных компаний на краткосрочные инвестиции, а не на длительное присутствие на рынке  — это проблема всей строительной отрасли, которая влечет за собой соответствующие последствия.

Наличие необходимой инфраструктуры оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости. По словам специалистов аналитической службы kn.kz, расположение рядом с домом школы, поликлиники, детского сада, магазинов в среднем поднимает цену на 10-20%. Также большую роль в увеличении стоимости жилья играет развитость внутренней инфраструктуры (паркинги, охрана, салоны красоты, прачечные, фитнес-клубы, расположенные на территории ЖК). Так, в жилых комплексах с развитой инфраструктурой стоимость квадратного метра достигает $4000 и выше, тогда как в менее комфортных районах цена 1 кв.м. составляет $800-1000.

Решающим фактором при покупке квартиры для многих остается район. Здесь на первое место однозначно выходит транспортная инфраструктура, то есть удобство подъездных путей и возможность быстро попасть в разные районы города. С точки зрения месторасположения в фаворе у эксперта Максата Бектибаева — ЖК «Хайвил Астана».

— Наиболее удачный комплекс — это «Хайвил», концепция «город в городе», — считает он. — Идеальное месторасположение — недалеко от левого берега, доступ к другим районам города. Плюс правильно организованная внутренняя инфраструктура: есть и фитнес, и увеселительные заведения, и детские центры, и многое другое.

Порой такое понятие, как престижный район, становится важнее других факторов.

— На цену за квадратный метр недвижимости влияет всё в совокупности. Например, на правом берегу развитая инфраструктура, но цены ниже. Ближе к набережной цена уже другая. То же самое и на левом берегу: цены выше, так как это престижно, а значит, и застройщики, и собственники стараются сразу предусмотреть вопросы инфраструктуры, — пояснил управляющий директор по продажам АО «Корпорация «Цесна» Ахтан Жунусбеков.

Продумать и построить качественный жилой комплекс — это одна часть работы, а грамотно обслуживать, тем самым сохраняя первоначальную задумку и рабочее состояние дома, — это другое. При покупке квартиры работа КСК должна стать одним из параметров ее оценки.

— Когда вы заходите в подъезд и вам не нравится обстановка или не работает лифт, нет света в подъезде, грязно — это всё отталкивает, — делится Максат Бектибаев. — Но есть ещё и скрытые от глаз моменты работы КСК. Хороший КСК снижает скорость износа дома. Надо заметить, что в Астане дома стареют с огромной скоростью: год идет, наверное, за семь. Из 300 комплексов Астаны приличные КСК — примерно у 10%.

В целом, по словам эксперта, стремление строителей быстро снять сливки и уйти с рынка вынуждает застройщиков не только далеко не всегда строить качественно, но и отдавать жилые комплексы на обслуживание, по сути, кому попало.

— Хотя, согласно нашим подсчетам, грамотное управление 3-4 комплексами может в совокупности приносить такой же доход, как и строительство 1 дома в год. В европейских странах на весь город работает 2-3 управляющие компании (КСК по-нашему), у которых есть все инструменты, есть мобильные группы, выезжающие на обслуживание и т.д. Такие компании зарабатывают серьезные деньги, — говорит Бектибаев.

Максат Бектибаев уверен, что тщательно продуманный проект ЖК позволяет не только избегать лишних трат, но и умело зарабатывать на организации инфраструктуры.

— Прежде чем проектировать, нужно знать потребности ЖК, заранее продумывать все нюансы. Важно продумывать площади и подъездные пути для будущих магазинов, аптек, сервисов. Можно заранее искать потенциальных арендаторов, — дал он совет. — У нас же коммерческие площади новых домов часто пустуют, потому что компании предлагают по 2000 кв. м в аренду. Такие помещения могут простоять и два, и три года, а возможно, и больше: мало арендаторов, нуждающихся в таких площадях. Нужно знать стандарты открытия того же супермаркета или аптеки, чтобы правильно организовать входные группы, чтобы не было проблем с логистикой.

Затраты на инфраструктуру у застройщика составляют от 10% до 17% от стоимости всего проекта. «Стоимость затрат на развитие инфраструктуры ЖК (иначе говоря — благоустройства) зависит от нескольких факторов», — пояснил исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

Эксперт перечислил факторы, влияющие на такие затраты:

Рамазанов отметил, что при возведении малоэтажного дома инфраструктура в процентном соотношении обходится дороже, чем при строительстве многоэтажного комплекса (15-17% и 10-11% соответственно).

Есть риск, что расходы компаний могут возрасти, если придется обустраивать близлежащую территорию, выделенную уполномоченным органом.

Строительные компании однозначно закладывают все риски и расходы в стоимость квадратного метра жилья. В некоторых ЖК большую роль играют близлежащие комплексы и общегородские объекты. Инфраструктуру трудно выделить как отдельный параметр, так или иначе влияющий на общую цену за «квадрат». Однако эксперты сошлись во мнении, что $100-300 в стоимости квадратного метра приходятся в среднем на «развитую инфраструктуру».

prodengi.kz
Астана квартиры жилье новостройки аналитика
Если вы заметили ошибку, выделите необходимый текст и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить об этом редакции
Изложение
(0 оценок)
Актуальность
(0 оценок)
Автор
(0 оценок)
Я рекомендую
Пока никто не рекомендует

Комментарии

Общество
10 января в 9.55 часов будет проведена проверка системы оповещения города с запуском электросирен и перехватом телерадиоканалов, передает city01.kz со ссылкой на пресс-службу ДЧС Астаны. Электросирены или другие сигнальные средства включаются для привлечения внимания населения при угрозе возникновения чрезвычайных ситуаций. «Услышав этот сигнал, население обязано немедленно включить доступные средства приема информации (телеканалы, радио и т.д.) для получе...
Общество
В результате масштабной программы строительства социальной инфраструктуры за 20 лет построено более 20 республиканских и городских объектов здравоохранения, свыше 300 детских садов и школ, сообщил глава города. Территория города за 2019 год увеличилась в 3 раза, объем построенного жилья – в 19 раз, население выросло более чем в 4 раза. «Если 20 лет назад средняя заработная плата не достигала и 10 тысяч тенге, то сейчас она превышает 230 тысяч тенге. Уровен...
Общество
В снегоуборке было задействовано 457 единиц спецтехники, передает city01.kz со ссылкой на официальный сайт столичного акимата.  8 января на снегоуборку вышли 297 дорожных рабочих, сообщили в ТОО «Астана Тазалык». «Всего убрано 17 217 кубометров снега, вывезено ТОО «Астана Тазалык» 5 109 кубометров, другими организациями – 11 720 кубометров, АО «Астана Зеленстрой» – 388 кубометров», – говорится в сообщении «Астана Тазалык».  С 16 октября по 8 января убран...
Общество
В Астане 24 января старый железнодорожный вокзал временно закроют из-за ремонта путей на станции Астана-1, передает city01.kz со ссылкой на пресс-службу АО "Пассажирские перевозки". «С 00.00 часов до 18.00 часов 24 января 2019 года по времени Астаны движение пассажирских поездов по станции Астана-1 будет временно перенесено на станцию Астана - Нурлы жол. В этой связи ожидается корректировка расписания от одного до двух часов и порядка курсирования 36 пасса...
Реклама
Решив приобрести участок под застройку, вы столкнётесь с необходимостью предоставить органам надзора пакет документов. В числе других бумаг в него входит и геодезическая карта местности с нанесёнными на неё объектами, которые уже существуют. Составление такой карты невозможно без проведения топографической съёмки. На сайте igis.kz вы сможете заказать проведение работ по топографической съёмке в Алматы. Что такое топосъёмка? Понятие включает в себя комплекс...
Общество
4 января общий запас угля в тупиках составил 11 445,94 тонны, передает city01.kz со ссылкой на официальный сайт столичного акимата. В пятницу в город поступило 2 764 тонны угля: марки «Шубаркуль» – 2 139 тонн, марки «Майкуба» – 625 тонн. Цены на уголь «Шубаркуль» составляют 11 300 тенге за тонну, «Каражыра» – 13 200, «Майкуба» – 12 000, «Богатырь комир» – 9000, «Кузнецкий» – 12 250. Напомним, управлением топливно-энергетического комплекса и коммунального...
Общество
В Астане с начала года сотрудниками столичной полиции зафиксировано свыше 250 нарушений правил дорожного движения, из которых 30 нарушителей были в нетрезвом состоянии, передает city01.kz. Также было выявлено около 70 фактов несоблюдения водителями требований дорожных знаков и разметки. Местной полицейской службой ДП Астаны с 2 по 5 января проводилось оперативно-профилактическое мероприятие «Пьяный водитель – преступник». Во время проведения ОПМ было орга...
Общество
В Казахстане вновь продлён запрет на вырубку саксаула на участках государственного лесного фонда, сообщает "Интерфакс-Казахстан". Соответствующий приказ председателя комитета лесного хозяйства и животного мира Минсельхоза Казахстана опубликован во вторник, 8 января. В документе сказано, что все виды рубок в саксауловых насаждениях на участках государственного лесного фонда страны запрещены до 31 декабря 2023 года. Запрет на рубку хвойных и саксауловых наса...
Общество
В снегоуборке было задействовано 442 единицы спецтехники, передает city01.kz со ссылкой на официальный сайт столичного акимата. 7 января на снегоуборку вышли 336 дорожных рабочих, сообщили в ТОО «Астана Тазалык». «Всего убрано 17 190 кубометров снега, вывезено ТОО «Астана Тазалык» 4 440 кубометров, другими организациями – 12 500 кубометров, АО «Астана Зеленстрой» – 250 кубометров», – говорится в сообщении «Астана Тазалык». С 16 октября по 7 января убран...
Ответственный за раздел
Азиза Закумбаева
Журналисты сайта city01.kz к вашим услугам.

Пишите нам, звоните, сообщайте о городских новостях и событиях - мы надеемся, что с Вашей помощью горожане узнают о жизни Астаны больше.

Вместе с Вами мы сделаем наш город лучше!


Редактор - city01.kz:

Skype: zakumbaevaaziza
E-mail: news@city01.kz